翻开日本近四十年的经济史，绕不开1990年前后那场把整个国民财富卷入其中的地产狂潮。当年被亲戚朋友嘲笑“跟不上时代”的那批不买房的日本人，若干年之后，其中一些人反而躲过了高位负债风险。
一、全民炒房时的沉默旁观者
1985年9月《广场协议》签署之后，日元兑美元汇率在约三年时间里从约240日元升至120日元附近。
为对冲出口压力，日本央行自1986年起连续降息，并在1987年2月把官方贴现率降至2.5%，宽松货币叠加强劲外汇，海量热钱倾泻进入不动产。
根据日本国土厅的公开统计，东京商业用地价格指数在1985年为120.1，到1988年暴涨至334.2，短短三年间接近翻了三倍。
泡沫高峰期，东京核心地段房产成交价屡创新高，普通工薪阶层与住房价格迅速脱节，上车压力越来越大。不过就在这股狂热里，仍有一小撮人始终没有加入。
有的是家底薄凑不齐首付，有的是打心底里不认同“借几十年的钱去赌一套房子”，还有的仅仅是懒得折腾，习惯了租一间小公寓过日子。这些人在当时的社会评价里并不光彩，被视为“输在起跑线”上的失败者。
可事后来看，正是这份被误解的“落伍”，让他们跳过了后面几十年的债务泥潭。
二、泡沫破灭后的负资产人生
为遏制土地投机，1990年3月，日本大藏省发布《关于控制土地相关融资的规定》，要求房地产贷款增速不得超过总贷款增速。
据日本国土交通省2005年公开的地价统计，与1991年相比，日本住宅地价已经下跌了46%，基本回到地产泡沫爆发前1985年的水平；商业用地下跌约70%，为1974年以来的最低点。
银行体系也没能幸免，当年日本21家主要银行合计产生了1100亿美元坏账，其中约三分之一与房地产直接相关。
对于那些在高位背着几千万日元贷款的家庭而言，房子价值只剩三成、四成，贷款却要按原价慢慢还，形成典型的“负资产”处境。
有人被迫延迟退休，有人干脆一辈子被房贷缠身。反倒是部分当年没有高位贷款买房的租房者，避开了房价下跌与长期负债叠加的压力。
三、前车之鉴下的中国路径
虽然近年东京核心区房价重回1990年的高点，但价格分化极其严重。
据日本房地产经济研究所的数据，2026年上半年东京首都圈新建公寓均价达到1.0135亿日元，同比上涨13.1%，其中东京23区均价1.4249亿日元，都心六区单套公寓平均价格约2.14亿日元。
这样的价位对普通工薪阶层已经完全脱节，当前若想在东京市中心购置公寓，家庭年收入通常需达到2000万至3000万日元，即便年收入1500万日元这样过去被视为富裕阶层的水平，如今也难以承担核心区购房成本。
日本央行方面，政策利率已经提高至约1%，为三十多年来的新高，融资成本抬升让市场进入了另一种紧绷状态。
中国走的是另一条路。中央从未把地产当成短期刺激工具，而是坚定推动“房住不炒”，让市场回归居住本源。
2026年4月的中央政治局会议把提法从“止跌回稳”直接升级为“着力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”，6月多部委统一落地执行细则，把顶层定调转化为全国统一行动方案。
中国人民银行于2024年设立3000亿元保障性住房再贷款，利率1.75%，期限1年、可展期4次，按银行贷款本金的60%提供再贷款支持，预计带动银行贷款5000亿元，主要支持地方国有企业收购已建成未出售商品房用作保障性住房。
再贷款发放对象包括21家全国性银行，政策目的在于盘活存量房源、增加配售型或配租型保障性住房供给，并推动房地产市场去库存。
2024年5月，央行把全国层面首套、二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例分别调整为15%和25%，各地仍可因城施策；卖旧买新个税全额退还政策延续至2027年，置换群体交易成本大幅缩减。
财政支持力度也很扎实，据业内权威机构预测，2026年全年专项债发行额度有望达4.8万亿元，较2025年增加4000亿元，资金精准滴灌基建补短板、产业育动能、安全守底线三条主线。
相关全国层面的最低首付比例调整于2024年5月17日公布，地方仍可根据本地房地产市场形势自主确定具体下限。
2025年新增专项债用于城镇老旧小区改造、保障性安居工程、棚户区改造等资金规模约为1805亿元；
在专项债等多渠道资金支持下，2025年全国新开工改造城镇老旧小区2.71万个，涉及居民499万户，有效带动了建筑、装修、社区服务等行业的就业。
这些数字背后，是让老百姓真正住得更好的具体行动，而不是拉高账面价格的资本游戏。
买不买房不再是评价一个人是否成功的唯一标尺，把生活质量、财务健康放在前面，成了越来越多年轻人的选择。这份从容，恰恰是当年那些没买房的日本人用几十年时光换来的启示。
回望日本那一代“没买房”的人，他们并非天生有先见之明，只是没有被时代的喧嚣裹挟。
而中国之所以能避开重蹈覆辙，靠的是制度定力和政策智慧，是把风险摁在可控区间内的长远眼光。房子终究是用来住的，这句朴素的话，就是穿越周期最踏实的答案。
参考资料
中华人民共和国财政部：《关于优化完善地方政府专项债券管理机制的意见》相关解读，2026年7月。日本国土交通省地价公示与不动产价格指数公开数据，2026年上半年发布。
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